Alfredo Gulin Neto, CEO da AG7
O conceito de moradia vem mudando nos últimos anos e, com isso, o mercado imobiliário passou a encontrar novas formas de trabalhar a ideia do “lar”. O segmento multifamily é um grande exemplo disso; para se ter uma ideia, uma pesquisa do CBRE Brasil revela que 55% das pessoas já estão investindo no setor, sendo a maior parte delas indivíduos com um alto poder aquisitivo. Além disso, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontou por meio de dados do Índice FipeZAP+ que o ramo também está na linha de frente nos Estados Unidos e é o responsável por aproximadamente 13% do patrimônio da indústria de Real Estate Investment Trusts (REITs), que soma um total de US$ 1,2 trilhão.
O motivo do sucesso da área é simples: todas as decisões relacionadas ao imóvel são centralizadas em apenas um ou poucos indivíduos, uma vez que as estruturas alugadas pertencem a um proprietário, property company ou grupo investidor. Assim, é do interesse do(s) operador(es) que os benefícios oferecidos na propriedade sejam sempre os mais qualificados, entregando uma espécie de hotelarização do local.
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Ou seja, é um processo bem diferente do que ocorre em condomínios tradicionais, valorizando a flexibilidade, mobilidade e atendendo às preferências diretas do morador dentro de parâmetros saudáveis e sustentáveis. O target de alto padrão é um ótimo exemplo de como a demanda por esses fatores funciona na prática, já que, normalmente, é um núcleo com uma rotina intensa, muitas vezes com uma escassez de tempo para se exercitar e ter momentos de relaxamento.
Dessa forma, são pessoas que olham com atenção para alguns tópicos, como: as regras de contrato, geralmente com a expectativa de uma avaliação acelerada de crédito e contemplando um tempo de estadia que varia, em média, de 3 a 30 meses; empreendimentos próximos a grandes centros de atração e valor agregado, que estejam ligados de algum modo a áreas urbanizadas; e, principalmente, a oferta de atividades diárias potencializadas, as quais trazem experiências completas tanto para as suas horas de lazer ou descanso quanto para tarefas profissionais.
Do ponto de vista das incorporadoras, construtoras e operadoras de projetos multifamily, essa é uma lógica praticamente perfeita, visto que se trata de um movimento de fidelização. A ideia é a de estruturar um verdadeiro serviço por assinatura, atraindo novos moradores com o encurtamento dos trâmites legais e uma modalidade que agrega dentro e fora do lar, mas, consequentemente, também retendo os atuais clientes pelos mesmos motivos.
E qual é a situação do segmento multifamily no Brasil?
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Ultimamente, os retornos do segmento multifamily têm gerado uma forte recorrência para negócios ao redor do mundo, fazendo com que as empresas não dependam só da venda de imóveis e consigam uma rentabilidade recorrente. No Brasil, o setor ainda está ganhando corpo, mas já impactou significativamente diversas pessoas no mercado imobiliário nacional.
A começar pelo número crescente de investidores institucionais, como fundos de investimento e fundos de pensão. O JFLL11, da JFL Realty, é um dos representantes desse núcleo, sendo uma companhia que realiza operações da categoria no país, incluindo a construção de empreendimentos desse tipo.
Aliás, no que se refere a projetos, o PACE, estrutura de mais de 24 mil m² localizada no “novo Ecoville”, um dos melhores bairros para se morar em Curitiba atualmente, é outro expoente do mercado no território brasileiro. Assinado pelo multipremiado Architects Office e a experiente Realiza Arquitetura, o edifício oferece ao morador diversas opções que incentivam todos os âmbitos do seu bem-estar, como terapias em um circuito de SPA, áreas de academia, esportes e recovery center, fora um lugar totalmente conectado, arborizado e conectado ao ambiente urbano.
Sabemos que nos EUA o multifamily existe há mais de 100 anos e é uma modalidade consolidada no mercado imobiliário. Como a moradia é uma necessidade básica, a liquidez é grande, afinal são mais de 40 milhões de norte-americanos que moram em um imóvel do sistema.
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No Brasil, a Housi é um dos maiores players, funcionando como uma plataforma de gestão para o público investidor. E ele também está crescendo. No final de 2021 as properties companies já tinham mais de 10 mil unidades multifamily em desenvolvimento no país. E os fundos de investimento imobiliário (FIIs) cerca de R$650 milhões sob gestão.
A tendência veio para ficar?
Cada vez mais o cliente em busca de um imóvel olha para o multifamily como uma modalidade que agrega todas as características necessárias para sua tomada de decisão, simplificando processos, oferecendo centralização de despesas, experiências compartilhadas, mais sensação de segurança e facilidade da rotina com serviços que melhoram o bem-estar e a qualidade de vida.
No entanto, apesar de cases de sucesso como esses, é muito importante frisar que o segmento multifamily ainda tem passos importantes a dar no Brasil, por isso, aqueles que possivelmente se interessarem em fazer negócios na área devem buscar o máximo de informações que conseguirem, seja por conta própria, com especialistas ou junto às empresas que atuam no ramo.
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O momento atual é apenas o instante inicial de um setor com potencial gigantesco e, sem dúvidas, essa tendência ainda tem muito mais a acrescentar na prestação de um serviço de alta qualidade aos usuários finais dos produtos; e, é claro, aos seus lares.
*Alfredo Gulin Neto é CEO da AG7, uma das principais incorporadoras de alto luxo e wellness building do Brasil.